1. Sammendrag & Anbefaling
Kritisk funn: Ingen gjeldende reguleringsplan på prosjektpunktet (Nois WMS verifisert 13.10.2026). Kun kommuneplan 2023 dekker området. Full ny reguleringsplan kreves (12–24 mnd, 1,2–2,4 MNOK).
Styrker
- Opsjonsmodell: lav fast tomtekost, betaling ved realisering (downside ~1,7–3,2 MNOK)
- Befolkningsvekst +10,8% til 2050 (alle 9 SSB-alternativer positive)
- Igangsatte boliger falt 46% fra 2022 → mindre nybygg-konkurranse 2027–2029
- Strukturknapphet: 48% enebolig, 54% bygget før 1981 → byttekjøper-potensial
- Nullpunkt ~63 800 kr/m², realistisk ved 68 000 kr/m² → +9,4 MNOK (6,6% margin)
Risikoer
- Ingen reguleringsplan → full ny plan kreves (sannsynlighet 40–60%)
- VA-kapasitet uavklart, skolestruktur pågående omregulering
- Geoteknikk, dyrket mark, kulturminner uavklart
- Naboinnsigelser sannsynlige i etablert eneboligområde
- RK Vekst AS kapasitet ikke verifisert
2. Prosjektbeskrivelse & Eiendom
Eiendomsdata
| Egenskap | Verdi |
|---|---|
| Kommune | Sandefjord (3804 → 3907 fra 2024) |
| Gnr/Bnr | 131/4 (del, 17 297,7 m² øst for Hystadveien), /254, /255, /256 |
| Beliggenhet | Gårdsveien 20 · 59.09736°N, 10.21932°E |
| Adkomst | Hystadveien (fv. 520/6), Gårdsveien, Båstadveien |
| Terreng | 5–25 m.o.h., moderate helninger |
Opsjonsavtaler (RK Vekst AS)
| Eiendom | Giver | Vilkår |
|---|---|---|
| 131/4 (del) | Lofterød Eiendom AS | 0,2 MNOK + 1 800 kr/m² salgbart (ved ferdigstillelse) |
| 131/254 | Lofterød Eiendom AS | 1 200 kr/m² tomt + 1 500 kr/m² salgbart |
| 131/255 | Rosenlund | 1 200 kr/m² tomt + 1 500 kr/m² salgbart |
| 131/256 | Terje Rosenlund | 1 200/1 500 kr/m² + 17 000 kr/m² eks. enebolig |
3. Planhistorikk & Berørte Planer (Nois WMS/WFS verifisert 13.10.2026)
21.09.2023
Kommuneplanens arealdel 2023 – IKRAFT
PLANID 20220010, KOMM 3907. Dekker prosjektområdet. Planbestemmelser: arealbruk bolig/grønt. Verifisert via Nois WMS (KpOmråde-laget).
18.02.2022
Kommunalt kartutsnitt 1:1000
Viser 35% BYA / 11,7 daa (grønt, 131/4) og 50% BYA / 3,37 daa (gult, 131/254–255). Juridisk status: UAVKLART – ikke bindende planbestemmelser.
26.10.2021
Volumstudie (ario as)
3 blokker, 4–6 etasjer, ~1 125 m² BRA/blokk, totalt ~3 375 m² BRA. Kun prosjektskisse, ingen juridisk bindevirkning.
13.10.2026
Nois WMS/WFS Verifisering
ReguleringsplanGjeldende: INGEN objekter (RpOmrade5). BebyggelsesplanGjeldende: INGEN. Dyrket mark/NIB: INGEN. Plandispensasjoner: INGEN. Eiendomsgrenser: WMS-feil, krever WFS/Kartverket.
Gjeldende planlag i Nois (kart14.nois.no/Sandefjord)
ReguleringsplanGjeldende – RpOmrade5 (INGEN treff på prosjektpunkt)
KommuneplanGjeldende – KpOmråde (PLANID 20220010, IKRAFT 21.09.2023)
BebyggelsesplanGjeldende – RpOmrade4 (INGEN treff)
DyrkbarjrdPlaneringsjordNIB – Planeringsjord (INGEN treff)
Plandispensasjoner – Reguleringsplan & kommuneplan (INGEN)
EiendomsgrenserMatrikkel – WMS GetFeatureInfo feiler, krever WFS
4. Politiske Høringer & Vedtak
Kommuneplan 2023 – Prosess
- Oppstartsmelding: 2022 (Kommuneplanens arealdel)
- Høring: Ifølge PBL § 5-1, minimum 42 dager
- Politisk behandling: BYM → Kommunestyre
- Vedtak: 21.09.2023 (Kommuneplanens arealdel 2023)
- Klagefrist: 3 uker etter vedtak (utløpt)
Berørte sektorplaner
- VA-plan Sandefjord: Kapasitet uavklart – krever formell henvendelse
- Skolestruktur: Pågående omregulering 2026 (ny skole Vesterøya, ny struktur Sandefjord øst/sentrum)
- Trafikkplan: Hystadveien fv. 520/6 – kapasitet uavklart
- Arealplan for bolig: Kommunen påviser behov for 140 nye husholdninger/år (SSB-prognose)
Relevante dokumenter (ingen i prosjektmappe)
Mangler i prosjektmappe: Møtereferat 18.08, Excel-vedlegg til opsjonsavtalene, geoteknisk rapport, VA-kapasitetsdokumentasjon, kalkyler. Disse må innhentes før investeringsbeslutning.
5. Interaktivt Kart (WMS/WFS – Nois + Kartverket)
Kartet under bruker Nois WMS (kart14.nois.no) for planlag og OpenStreetMap som bakgrunn. Lag kan toggles i lagvelgeren (hjørnet).
35% BYA / 11,7 daa (131/4, foreløpig)
50% BYA / 3,37 daa (131/254–255, foreløpig)
Kommuneplan 2023 (WMS)
OSM Bygg (842 i området)
6. Google Earth 3D Modeller
Last ned KML/KMZ for visning i Google Earth Pro (anbefalt) eller Google Earth Web.
⬇ KML (Ekstruderte 3D-volum A/B/C)
⬇ KMZ (Collada 3D-modeller for GE Pro)
⬇ GLB Alternativ B
⬇ GeoJSON (QGIS)
Google Earth Pro: Fil → Åpne → velg .kmz → 3D-modeller vises under «Steder».
Google Earth Web: google.com/earth → Prosjekter → Importer KML → vises som ekstruderte klosser.
7. Cesium 3D Tiles (Satellitt + 3D Tiles)
Interaktivt 3D-visning med CesiumJS, satellittbakgrunn og 3D Tiles for realistik terrain.
7. Scenario-sammenligning (A / B / C)
A – Konservativ
1 blokk, 3 etasjer, innenfor eksisterende rammer
| BRA | 851 m² |
| Enheter | ~11 |
| Total kostnad | 47,6 MNOK |
| Nullpunkt | 64 000 kr/m² |
| Resultat ved 68k | +4,6 MNOK |
| Planrisiko | Lav |
B – Realistisk (Anbefalt)
3 blokker, 4 etasjer, omregulering til bolig
| BRA | 2 550 m² |
| Enheter | ~34 |
| Total kostnad | 142,1 MNOK |
| Nullpunkt | 63 800 kr/m² |
| Resultat ved 68k | +9,4 MNOK (6,6%) |
| Planrisiko | Middels |
C – Maksimal
3 blokker, 6 etasjer, maksimal volumstudie
| BRA | 3 375 m² |
| Enheter | ~45 |
| Total kostnad | 188,0 MNOK |
| Nullpunkt | 63 800 kr/m² |
| Resultat ved 68k | +13,4 MNOK |
| Planrisiko | Høy |
Interaktiv kalkyle – Juster salgspris
+9,4 MNOK
Resultat
6,6%
Margin
63 800 kr/m²
Nullpunkt
8. Risikovurdering – Topp 10
R1: Ingen reguleringsplan (30–50%) – Planstatus uverifisert, full ny plan kreves. Mottiltak: Verifiser planstatus før kostnad.
R2: Omregulering avslått/reduksjon (40–60%) – Volum/høyde reduksjon. Mottiltak: Dialog planavdeling, begrenset downside.
R3: Dyrket mark/LNF (25–40%) – Arealredusjon. Mottiltak: NIBIO-sjekk før oppstart.
R4: VA-kapasitet (20–35%) – Rekkefølgekrav. Mottiltak: Formell henvendelse tidlig.
R5: Geotekniske avvik (20–30%) – Kvikkleire/radon. Mottiltak: Forundersøkelse før plan.
R6: Naboinnsigelser (40–60%) – Forsinkelse. Mottiltak: Tidlig nabodialog.
R7: Markedsnedgang (30–40%) – Prisnedgang. Mottiltak: Faseinndeling, forhåndssalg.
R8: Kostnadsvekst >BKI (30–40%) – Økt kostnad. Mottiltak: Totalkontrakt.
R9: Finansiering (25–35%) – Aktørskap. Mottiltak: Bankintensjon + partner.
R10: Politisk fluktuasjon (20–30%) – Valg 2027. Mottiltak: Kompakt prosess.
9. Sannsynlighetsvurdering – Fullføring av Detaljregulering
Bayesiansk estimat basert på historikk, planstatus & markedsforhold
Kommuneplan signal (boligareal i Kp2023)
Kp2023 viser areal som bolig/byggingssone – positivt signal
0%50%100%
Ingen eksisterende reguleringsplan
Krever full ny plan – øker tid, kostnad, usikkerhet
0%50%100%
VA/skole-kapasitet
Uavklart – kan kreve rekkefølge/ekstra kostnad
0%50%100%
Dyrket mark / naturvern
NIBIO: ingen treff, men må verifiseres formelt
0%50%100%
Nabointeresser / innsigelser
Etablert eneboligområde – innsigelser forventes
0%50%100%
Marked/økonomi (ved planvedtak)
Positiv befolkningsvekst, lav nybygg-konkurranse, kjøpekraft OK
0%50%100%
Sammensatt sannsynlighet
Planvedtak med boligformål og rimelig volumIntervall: 40–65% (lav konfidens)
Viktig skille: Sannsynlighet for planvedtak = 40–60% (lav konfidens).
Sannsynlighet for realisering Etter planvedtak = 70–85% (høy, pga. opsjonsmodell, byggbar teig, marked).
Sannsynlighet for realisering Etter planvedtak = 70–85% (høy, pga. opsjonsmodell, byggbar teig, marked).
10. Økonomisk Analyse (Scenario B – Anbefalt)
Kostnadsoppgjøre (MNOK)
| Byggekostnad (2 550 m² × 38 000 kr/m²) | 96,9 |
| Eksterne fag, terreng, RIB (12%) | 11,6 |
| Infrastruktur, VA, vei | 8,9 |
| Prosjektering, gebyrer, finans, forsikring (8%) | 7,8 |
| Kontingens (10%) | 12,5 |
| Tomtekost (opsjon 0,2 + 1 800 × 2 295 m²) | 4,3 |
| Total kostnad | 142,1 |
Resultat ved ulike salgspriser
| Salgspris | Resultat | Margin |
|---|---|---|
| 60 000 kr/m² | −8,4 MNOK | negativ |
| 63 800 kr/m² (Nullpunkt) | 0,0 MNOK | 0% |
| 68 000 kr/m² (Basis) | +9,4 MNOK | 6,6% |
| 72 000 kr/m² | +18,1 MNOK | 12,8% |
| 76 000 kr/m² | +27,2 MNOK | 19,2% |
Sensitiviteter (ved 68 000 kr/m²)
Pris −10% + Kost +10%
Resultat: −29,4 MNOK
Margin: −20%
Ikke tålt – krever faseinndeling
Resultat: −29,4 MNOK
Margin: −20%
Ikke tålt – krever faseinndeling
Finansieringsrente +2 pp
Resultat: −4,5 MNOK
Margin: 3,4%
Resultat: −4,5 MNOK
Margin: 3,4%
Byggetid +6 mnd
Resultat: −3,2 MNOK
Margin: 4,1%
Resultat: −3,2 MNOK
Margin: 4,1%
11. Konklusjon & Tiltaksplan
ANBEFALING: BETINGET JA
Poengsum 5,46/10 → Høy risiko, kun betinget videreføring. Ingen stopp-kriterier dokumentert. Asymmetrisk risiko: begrenset downside (~1,7–3,2 MNOK), vesentlig upside (+9–19 MNOK).
Poengsum 5,46/10 → Høy risiko, kun betinget videreføring. Ingen stopp-kriterier dokumentert. Asymmetrisk risiko: begrenset downside (~1,7–3,2 MNOK), vesentlig upside (+9–19 MNOK).
Seks betingelser før kapitalforpliktelse
- Verifiser planstatus – Innsyn i Kp2023-bestemmelser + sjekk eldre reguleringsplaner (Tiltaksplan pkt 1)
- Verifiser opsjonsavtalenes gyldighet – Grunnboksutskrift, tidsfrist, heftelser (pkt 2)
- Geoteknisk forundersøkelse – 3–5 borhull, radon, kvikkleire (150–300 kkr, pkt 5)
- VA-kapasitetsavklaring – Formell henvendelse til kommunen (pkt 4)
- Lokale salgspriser valideres – Nullpunkt ~63 800 kr/m² må stå seg (pkt 8)
- Dyrket mark/naturverdi/kulturminner – NIBIO, artsdatabanken, Askeladden (pkt 6–7)
Neste beslutningspunkt
Go/No-Go for planprosess etter avklaring pkt 1–6.
Estimert kostnad Fase 0 (avklaring): 0,3–0,5 MNOK (2–4 mnd).
Fase 1 (planprosess 12–24 mnd): 1,2–2,4 MNOK.
Totalt til ferdigstillelse (2029–2031): ~142 MNOK / 4–5,5 år.
Estimert kostnad Fase 0 (avklaring): 0,3–0,5 MNOK (2–4 mnd).
Fase 1 (planprosess 12–24 mnd): 1,2–2,4 MNOK.
Totalt til ferdigstillelse (2029–2031): ~142 MNOK / 4–5,5 år.