Sandefjord Boligprosjekt – 3804/131/4

Gårdsveien / Hystadveien / Båstadveien · Lofterød, Hystad · Sandefjord kommune

NÅ Fase 0: Avklaring
⬇ PDF (41s)
FASE 0 AKTIV NÅ → 2-4 mnd

Fase 0: Avklaring & Grunnlagsarbeid

Grunnleggende avklaringer før investeringsbeslutning og planprosessoppstart.

🎯 Mål

  • Verifiser planstatus (Kp2023, eldre reguleringsplaner)
  • Verifiser opsjonsavtalenes gyldighet (grunnbok)
  • Geoteknisk forundersøkelse (3-5 borhull)
  • VA-kapasitetsavklaring med kommunen
  • Dyrket mark / naturverdi / kulturminner
  • Lokale salgspriser valideres (nullpunkt ~63 800 kr/m²)

📋 Leveranser

  • Avklaringsrapport med Go/No-Go anbefaling
  • Oppdatert risikovurdering
  • Kostnadskalkulasjon for planprosess
  • Tidsplan for fase 1-4

💰 Kostnad

  • Geoteknikk: 150-300 kkr
  • Juridisk/plan: 50-100 kkr
  • Egen arbeidstid
  • Totalt: 0,3-0,5 MNOK

⚠️ Kritiske avhengigheter

  • Planstatus verifisering (Go/No-Go kriterium)
  • Opsjonsavtalenes gyldighet (>18 mnd igjen)
  • Ingen dyrket mark / kulturminner
  • VA-kapasitet tilgjengelig
📋 Se Sammendrag ➡️ Neste fase: Planprosess 📄 Se alle dokumenter
FASE 1 PLANLAGT 12-24 mnd

Fase 1: Planprosess & Detaljregulering

Full ny reguleringsplan kreves (ingen eksisterende reguleringsplan på området).

📋 Prosessflyt

  1. Oppstartsmelding til kommunen (PBL § 5-1)
  2. Programtillegg med planrammer
  3. Grunnlagsutredninger (KU, trafikk, miljø, VA, geoteknikk)
  4. Planforslag + planbestemmelser utarbeides
  5. Offentlig høring (min 42 dager, PBL § 5-1)
  6. Motepartbehandling & eventuelle endringer
  7. Politisk behandling: BYM → Kommunestyre
  8. Vedtak + 3 ukers klagefrist
  9. Planvedtak endelig

📋 Nødvendige utredninger

  • Konsekvensutredning (KU)
  • Trafikkvurdering (Hystadveien fv. 520/6)
  • Miljøvurdering (arter, naturtyper, kulturmiljø)
  • VA-vurdering (kapasitet, rekkefølge, kostnad)
  • Geoteknisk hovudundersøkelse
  • Kulturmiljøvurdering (Askeladden)
  • Naturtyper / arter (NIBIO)

📋 Dokumenter

📋 Konsekvensutredning (KU) 🌿 Miljøvurdering 🚗 Trafikkvurdering 💧 VA-vurdering 📊 Mulighetsstudie

💰 Kostnad & Tid

  • Planprosess: 1,2-2,4 MNOK
  • Tid: 12-24 måneder
  • Konsulenter (arkitekt, KU, VA, trafikk, geo)
📋 Detaljert planprosess 🗺️ Kart & Planlag ➡️ Neste fase: Byggesak
FASE 2 FREMTIDIG 6-12 mnd

Fase 2: Byggesak & Prosjektering

Etter endelig planvedtak: detaljprosjektering, byggesak, finansiering, entreprenørutvelgelse, salg.

📋 Hovedaktiviteter

  • Detaljprosjektering (ARK, KON, EL, RIB, VA)
  • Byggesak innsendes til kommunen
  • Finansiering: Bankintensjon + egenkapital (35-40 MNOK)
  • Entreprenørutvelgelse (totalkontrakt per fase)
  • Fasevis byggestart (blokk per blokk)
  • Forhåndssalg: min 50% per fase før byggestart

📋 Leveranser

  • Detaljprosjekt (komplett tegnesett)
  • Byggesak med alle vedlegg
  • Finansieringsbevis / bankintensjon
  • Entreprenørkontrakter (totalkontrakt)
  • Salgsbrosjyre / markedsføring
  • Forhåndskontrakter (min 50% per fase)

💰 Kostnad

  • Prosjektering: 3-5 MNOK
  • Egenkapital: 35-40 MNOK
  • Finansieringskostnader under bygg

⚠️ Krav før byggestart

  • Planvedtak endelig (klagefrist utløpt)
  • Bankintensjon 75% LTV
  • ≥ 50% forhåndssalg per fase
  • Totalkontrakt signert per fase
  • Byggetillatelse erteilt
💰 Økonomi & Kalkyle 📊 Scenario-sammenligning ➡️ Neste fase: Bygging
FASE 3 FREMTIDIG 18-24 mnd

Fase 3: Bygging & Leveranse

Fasevis bygging av 3 blokker (4 etasjer hver). Etter hvert som blokker ferdigstilles: leveranse til kjøpere, sluttoppussing, garantiperiode.

🏗️ Byggeløp per blokk

  • Blokk 1: Mnd 1-18 (grunnarbeid, kel, stell, tak, inredning)
  • Blokk 2: Mnd 7-24 (start 6 mnd etter blokk 1)
  • Blokk 3: Mnd 13-30 (start 6 mnd etter blokk 2)
  • Felles: utvendig anlegg, parkering, grønnstruktur

📋 Kvalitet & Kontroll

  • Egenkontroll ift. byggeforskriften
  • Tredjepartskontroll (kjent mann)
  • Dokumentasjon for energimerking
  • Lydmålinger, lufttetthetsprøving
  • Sluttbesiktning kommunen

💰 Kostnad & Finans

  • Byggekostnad: 142,1 MNOK (totalt)
  • Utbetaling etter fremdriftsplan
  • Rente under bygg: ~5-8 MNOK
  • Salgsinntekter fra forhåndssalg

📋 Leveranse & Garanti

  • Overtakelse per blokk (nøkkelklar)
  • 5-års garanti ift. plan- og bygningsloven
  • Energimerking & teknisk dokumentasjon
  • Eierforening etableres
💰 Fullstendig kalkyle 📊 Scenario-sammenligning
FASE 4 FREMTIDIG Sluttfaser

Fase 4: Ferdigstillelse & Driftsetting

Alle blokker ferdigstilt, leverert til kjøpere, eierforening etablert, garantiperiode pågår.

✅ Avslutningsaktiviteter

  • Sluttbesiktning alle enheter
  • Energimerking & energimerke
  • Teknisk dokumentasjon overført til eierforening
  • Eierforening formelt etablert
  • Fellesarealer ferdigstilt (utearealer, lekeplass, parkering)

💰 Økonomisk oppgjør

  • Sluttkalkyle vs. budsjett
  • Avvikslister & garantiavvik
  • Sluttfakturering entreprenør
  • Avslutning prosjektkonto

📋 Dokumentasjon

  • Overtakelsesprotokoller
  • Energimerker (alle enheter)
  • Vedlikeholdsmanualer
  • Tegninger (as-built)
  • Garanti- og forsikringsdokumenter

📈 Resultat

  • Forventet resultat: +9,4 MNOK (ved 68k kr/m²)
  • Margin: 6,6%
  • IRR: ~14%
  • ROE: ~18%
💰 Fullstendig kalkyle 📋 Konklusjon & Tiltaksplan
Ferdigstilt 2031