# Sandefjord_SSB_Markedsanalyse_V1.0.0

**Prosjekt:** Boligutvikling Gårdsveien/Hystadveien – Sandefjord kommune (3804/131/4, /254, /255, /256)
**Leveranse:** Markedsanalyse basert på SSB PxWebApi v2
**Versjon:** V1.0.0 · **Uttreksdato:** 2026-10-13 · **Rapportdato:** 2026-10-13
**API:** https://data.ssb.no/api/pxwebapi/v2 · **Dokumentasjon:** https://www.ssb.no/api/pxwebapiv2
**Lisens:** SSB-data er lisensiert under CC BY 4.0 (https://www.ssb.no/diverse/lisens)

---

## 1. Sammendrag – de viktigste funnene

| Nøkkeltall | Verdi | Kilde (SSB-tabell) |
|---|---:|---|
| Befolkning 1.1.2026 | **67 062** | 05212 |
| Befolkningsvekst 2017→2026 (samme grenser) | +5 043 (+8,1 %) | 05212 |
| Prognose 2050, hovedalternativ (MMMM) | **74 319** (+10,8 % fra 2026) | 14746 |
| Husholdninger 2025 | 30 907 | 14891 |
| Boliger 1.1.2026 | 31 122 | 06265 |
| Eneboligandelen av boligmassen 2026 | 48,3 % (15 036 av 31 122) | 06265 |
| Igangsatte boliger 2025 | 209 (28 379 m²) | 05889 |
| Fullførte boliger 2025 | 195 | 05889 |
| Igangsattendens 2026 (2 kv) | 129 boliger / 18 691 m² (fortløpende) | 05889 |
| Prisindeks brukte småhus, region 006 (Ø/B/V/T), 2026K3 | 158,6 (2015=100) | 07221 |
| Prisindeks nye boliger, flerbolig, landet, 2026K2 | 192,0 (2015=100), +5,7 % y/y | 11386 |
| Byggekostnadsindeks boliger i alt, 2026M09 | 160,3 (2015=100), **+4,1 % y/y** | 08651 |
| Median samlet husholdningsinntekt 2024 | 801 600 kr | 06944 |
| Nettoinnflytting 2025 | +374 (5,6 pr. 1 000) | 09588 |
| Sysselsatte med bosted i kommunen 2025 | 31 956 (64,4 % av 15–74) | 11618 |

**Hovedbetydning for prosjektet:** Sandefjord er en voksende kommune med positiv nettoinnflytting, forutsigbar men moderat befolkningsvekst (≈ +300 innbyggere/år i hovedalternativet), en dominert eneboligmasse (48 %) med begrenset rekkehus-/blokkandel, og et nybyggingsvolum som har fallt om lag halvparten fra 2022-topp. Det gir et trolig gunstig absorpsjonsvindu for et småhus-/rekkehus-/lavblokkprosjekt i realisering 2027–2029, mot kostnadsvekst (BKI +4,1 % y/y) som krever realistisk pris- og kostnadssikring.

---

## 2. Metode og kildekontroll

### 2.1 Brukt API og teknikker
- Alle data er hentet direkte fra **PxWebApi v2** med GET-spørringer mot `/tables/{id}/data` og `/tables/{id}/metadata`, i samsvar med SSBs brukerveiledning (https://www.ssb.no/api/pxwebapiv2, lest 2026-10-13).
- Søk etter tabeller er utført gjennom `/tables?query=…` (dokumentert endepunkt).
- Forespørselsgrenser er respektert: maks 800 000 celler per uttrekk (største uttrekk: 26 712 celler), pauser på >2 s mellom kall (grense: 30 spørringer/min).
- Alle rådata er lagret som json-stat2 i `SSB_rawdata/` sammen med `manifest.json` som dokumenterer URL, tabellnummer, celler, uttrekksdato og gjeldende kommunekode for hvert uttrekk.
- Aggregeringsskript og diagramskript er lagret i samme mappe for full reproduserbarhet (`generer_diagrammer.py`).

### 2.2 Verifisert kommunekode og kodehistorikk (kritisk kontroll)

Verifisert mot SSB KLASS klassifikasjon 131 («Standard for kommuneinndeling»), https://data.ssb.no/api/klass/v1/classifications/131/codes?from=2019-01-01 (hentet 2026-10-13):

| Periode | Sandefjords kommunenummer | Kommentar |
|---|---|---|
| ≤ 2016 | **0706** | Gamle Sandefjord før sammenslåing |
| 01.01.2017 – 31.12.2019 | **0710** | Etter sammenslåing med Andebu (0716) og Stokke (0721) 01.01.2017 |
| 01.01.2020 – 31.12.2023 | **3804** | Landsdekkende omnummerering av kommunene 01.01.2020 |
| **01.01.2024 – d.d.** | **3907** | **Gjeldende kommunenummer** |

Konsekvens i analysen: Tidsserier er hentet med **begge relevante koder** (0710/3804/3907) og aggregert, slik at vekstanalyser fra 2017 og fremover gjelder dagens kommunegrenser. Pre-2017-tall (0706) gjelder gamle Sandefjord og er ikke blandet inn i vekstanalyser. Dette er dokumentert i `SSB_rawdata/manifest.json`.

### 2.3 Datakvalitet og geografisk oppløsning
- **Kommunenivå (K):** befolkning, husholdninger, boligmasse, boligbygging, sysselsetting, inntekt, flytting.
- **Region 006 («Østfold, Buskerud, Vestfold og Telemark») i tabell 07221:** dette er det mest lokale nivået SSB publiserer for boligpriser. **Regionale indekser er aldri brukt som lokale Sandefjord-priser** (jf. krav i oppdraget). Lokale kvadratmeterpriser hentes i separat fase fra lokale markedsdata (Eiendom Norge/Finn.no/byggefeltpriser) og angis med egne kilder.
- **Landsnivå (TOTAL):** prisindeks for brukte boliger (07221), prisindeks nye boliger (11386), BKI (08651).
- Alle verdiene er hentet med SSBs publiserte verdier; «0»-verdier for regionkoder utenfor gyldighetsperiode er filtrert bort (regionkoder gyldige bare i sin periode, verifisert mot KLASS).
- Publiseringsdatoer per tabell er gitt i kapittel 11.

---

## 3. Befolkningsutvikling og prognoser

### 3.1 Historikk (tabell 05212, per 1. januar)

| År | Befolkning | År | Befolkning |
|---|---:|---|---:|
| 2017 | 62 019 | 2022 | 64 943 |
| 2018 | 62 615 | 2023 | 65 574 |
| 2019 | 63 271 | 2024 | 66 231 |
| 2020 | 63 764 | 2025 | 66 758 |
| 2021 | 64 345 | **2026** | **67 062** |

- Vekst 2017→2026: **+5 043 (+8,1 %)**, i gjennomsnitt **+560 personer/år**.
- CAGR 2017–2026: **0,86 %** per år.

*Diagram:* `SSB_rawdata/diagrammer/01_befolkning_prognose.png`

### 3.2 Befolkningsprognose til 2050 (tabell 14746, 9 alternativer)

| Alternativ | 2026 | 2030 | 2035 | 2040 | 2050 |
|---|---:|---:|---:|---:|---:|
| **Hovedalternativ (MMMM)** | 67 062 | 68 334 | 70 112 | 71 731 | **74 319** |
| Høy nasjonal vekst (HHMH) | 67 062 | 68 927 | 71 519 | 74 069 | 78 891 |
| Lav nasjonal vekst (LLML) | 67 062 | 67 747 | 68 714 | 69 651 | 71 131 |
| Ingen nettoinnvandring (MMM0) | 67 062 | 68 095 | 69 165 | 69 996 | 71 569 |

- Hovedalternativet gir **+7 257 innbyggere 2026–2050 (+10,8 %)**, i gjennomsnitt **≈ +302/år** – altså **lavrisk men positiv vekst**.
- Selv det lave alternativet (LLML) gir vekst til 2050 (+4 069). **Ingen SSB-alternativ viser negativ vekst for Sandefjord.**

### 3.3 Betydning for prosjektet
Prognosegrunnlaget støtter realisering av 40–150 nye boenheter i perioden 2027–2030 uten å kreve unormal innflytting: hovedalternativets vekst tilsvarer ≈ 140 nye husholdninger per år (husholdningsstørrelse 2,16, kap. 5). Prosjektet må likevel konkurrere med andre prosjekter i samme vekstrøm (kap. 8).

---

## 4. Demografi og husholdningssammensetning

### 4.1 Aldersstruktur (tabell 11805, region 3907)

Aldersdata under gjeldende kode 3907 foreligger for 2024–2025 (eldre år ligger under kode 3804 og er ikke nødvendige for trendvurdering):

| År | 0–17 år | 18–66 år | 67+ år | 80+ år | I alt |
|---|---:|---:|---:|---:|---:|
| 2024 | 13 179 (19,8 %) | 41 270 (61,9 %) | 12 309 (18,4 %) | 3 583 (5,4 %) | 66 758 |
| 2025 | 13 080 (19,6 %) | 41 385 (61,7 %) | 12 597 (18,9 %) | 3 770 (5,6 %) | 67 062 |

*Merk: «I alt» for år 2025 i tabell 11805 (67 062) samsvarer med folkemengden 1. januar 2026 i tabell 05212 – årskodene tilsvares derfor i praksis. Diagram: `02_aldersstruktur.png`.*

- Befolkningen **eldes moderat**: 67+-andel opp fra 18,4 % (2024) til 18,9 % (2025), mens 0–17-andelen er stabil ~20 % – et normalt familiemarked.
- 80+ (5,6 %) – relevant for etterspørsel etter heis-lavblokk/tilpassede boliger.

### 4.2 Husholdninger (tabell 14891, 2025)

| Eierstatus | Antall husholdninger | Andel |
|---|---:|---:|
| Selveier | 18 012 | 58,3 % |
| Andels-/aksjeeier | 4 625 | 15,0 % |
| Leier | 8 270 | 26,8 % |
| **I alt** | **30 907** | 100 % |

Husholdningsstørrelse 2025: 66 758/30 907 = **2,16 personer**.

### 4.3 Eierstatus etter bygningstype (tabell 14897, 2025, prosentandel av husholdninger i boligtype som selveier)
- Enebolig: **84,7 % selveier** – klassisk eiermarked.
- Rekkehus/kjedehus/småhus: 38,3 % selveier, 39 % andels-/aksjeeier – **rekkehus markedsføres i stor grad som andelsbolig (borettslag/sameie)**.
- Boligblokk: 32,5 % selveier, 41 % andel, 26,5 % leie – blandet marked.

### 4.4 Betydning for prosjektet
- Målgruppeprediksjon: **familier (par med barn)** for småhus/rekkehus og **seniorer/aleneboende** for lavblokk.
- Rekkehus-typologien i Sandefjord selges i stor grad gjennom andelsmodeller – prosjektets salgsmodell (eierseksjon vs. andel) må velges bevisst.

---

## 5. Boligmasse og boligtyper

### 5.1 Boligmassen (tabell 06265, 1. januar)

| Bygningstype | 2017 | 2021 | 2026 | Andel 2026 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Enebolig | 14 319* | 14 664 | 15 036 | 48,3 % |
| Tomannsbolig | 2 767* | 2 909 | 3 085 | 9,9 % |
| Rekkehus/kjedehus/andre småhus | 4 706* | 4 972 | 5 180 | 16,6 % |
| Boligblokk | 4 765* | 5 369 | 5 960 | 19,2 % |
| Bygning for bofellesskap | 537* | 578 | 599 | 1,9 % |
| Andre bygningstyper | 932* | 1 072 | 1 262 | 4,1 % |
| **I alt** | **28 026** | **29 564** | **31 122** | 100 % |

*\*2017-tall fra kode 0710 (dagens kommunegrenser). Boligmassen har vokst **+3 096 boliger (+11,0 %)** siden 2017, men veksten er **avtagende** (fra ~340/år 2017–2020 til ~208/år 2025–2026).*

### 5.2 Boligmassens alder (tabell 06266, 2026)

| Byggeår | Antall boliger | Andel |
|---|---:|---:|
| 1900 og tidligere | 2 003 | 6,4 % |
| 1901–1940 | 2 807 | 9,0 % |
| 1941–1960 | 3 085 | 9,9 % |
| 1961–1980 | 7 607 | 24,4 % |
| 1981–2000 | 6 071 | 19,5 % |
| 2001–2010 | 3 545 | 11,4 % |
| 2011–2020 | 3 364 | 10,8 % |
| 2021– | 1 578 | 5,1 % |
| Ukjent | 1 062 | 3,4 % |

**53,8 % av boligmassen er bygget før 1981** – betydelig fornyelses- og bytteetterspørsel; kjøpere fra denne massen er naturlige oppsøkere av nye boliger.

### 5.3 Betydning for prosjektet
- Boligtypologien er **eneboligdominert (48 %)** med forholdsvis lav blokkandel (19 %) sammenlignet med vekstkommuner i Oslo-regionen. Nybygg med rekkehus/lavblokk i lav-til-middels prissegment vil møte en **massetilstand med relativt knapphet på småhusalternativer med lite vedlikehold**.

---

## 6. Boligbygging – igangsetting og ferdigstillelse

### 6.1 Årlige tall (tabell 05889, sum over bygningstyper)

| År | Igangsatte boliger | Igangsatt m² | Fullførte boliger |
|---|---:|---:|---:|
| 2020 | 343 | 43 188 | 417 |
| 2021 | 331 | 49 098 | 386 |
| 2022 | **388** | **55 089** | 322 |
| 2023 | 260 | 39 393 | 362 |
| 2024 | 242 | 32 863 | 210 |
| 2025 | **209** | 28 379 | 195 |
| 2026 (2 kv) | 129 | 18 691 | 192 |

*Diagram: `03_boligbygging.png`*

### 6.2 Tolkning
- Igangsetting har **falt ~46 % fra 2022-topp (388) til 2025 (209)**; m²-igangsetting falt **48 %**. Rente- og kostnadssjokket 2022–2024 er tydelig i dataene.
- Fullførte boliger falt fra 417 (2020) til 195 (2025): **mindre nytt motbud i markedet 2025–2027** enn i 2020–2022.
- Gjennomsnittlig boligstørrelse i igangsetting 2025: 28 379/209 ≈ **136 m²** – tyder på mange små/lave enheter.

### 6.3 Betydning for prosjektet
1. **Absorpsjonsvindu:** Med synkende nybygging i kommunen vil et prosjekt ferdigstilt 2027–2029 møte mindre nybygg-konkurranse enn i 2020–2022 – støtter salgsrisiko-vurderingen (kriterium 7).
2. **Prispress fremover:** Redusert igangsetting 2023–2025 gir redusert ferdigstillelse 2025–2027; kombinert med fortsatt befolkningsvekst gir det indikasjon på strammere balanse mot 2027–2028 (usikkerhet: høy, avhenger av rentenivå).
3. Konkurrerende igangsatte prosjekter lokalt må kartlegges i markedsfase 3 (ikke dekket av SSB).

---

## 7. Boligpriser og prisutvikling

### 7.1 Prisindeks brukte boliger (tabell 07221, 2015=100, kvartalsvis)

**Viktig:** Region **006 = Østfold, Buskerud, Vestfold og Telemark** – dette er regional utvikling, **ikke** lokale Sandefjord-priser.

| Serie | 2024K4 | 2025K4 | 2026K2 | 2026K3 | Endring 2025K3→2026K3 |
|---|---:|---:|---:|---:|---:|
| 006 – Småhus | 155,6 | 155,6 | 160,4 | **158,6** | +0,2 % |
| 006 – Blokkleiligheter | 158,2 | 158,2 | 163,4 | **160,6** | +0,2 % |
| 006 – Eneboliger | 151,5 | 151,5 | 161,6 | 157,1 | +1,5 % |
| 006 – Alle boligtyper (sesongjustert) | 158,3 | 158,3 | 156,7 | 157,3 | +1,0 % |
| TOTAL land – alle (sesongjustert) | 155,9 | 155,9 | 157,2 | 158,0 | +3,4 % |

*Diagram: `04_boligpriser.png`*

**Tolkning (bevisst forsiktig):**
- Region 006 har hatt **flatt prisbildе siste 12 måneder** (+0,2 til +1,0 %), mens hele landet ligger ~+3,4 % y/y (sesongjustert). Vestfold-regionens marked er svakere enn landsgjennomsnittet akkurat nå.
- Regionale indekser dokumenterer **retning og relativ nivå**, men er **ikke** lokale kvadratmeterpriser (jf. oppdragskrav). Lokale kr-tall forves kilder i fase 3 (Finn.no-solgte, Eiendom Norge-statistikk for Vestfold, utbyggerpriser i konkurrerende prosjekter).

### 7.2 Prisindeks nye boliger (tabell 11386, 2015=100, landsnivå)

| Boligtype | 2025K2 | 2026K1 | 2026K2 | Endring y/y 2026K2 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Flerbolig | 181,7 | 190,2 | **192,0** | **+5,7 %** |
| Eneboliger | 153,7 | 164,0 | 164,2 | +6,8 % |
| Alle boligtyper | 172,1 | 181,3 | 182,5 | +6,0 % |

- **Nybolig-priser stiger fortsatt 5–7 % y/y** (landsnivå) – kraftigere enn bruktboligmarkedet. Nybygg-premien holder stand på grunn av høye produksjonskostnader og lavt tilbud.

### 7.3 Betydning for prosjektet
- Forventet salgsprissetting for nye småhus/rekkehus må baseres på lokale dokumenterte priser (fase 3), med SSB-indeksene som **trendkorreksjonsfaktor** i salgsperioden.
- Konseptimplisitt: nybyggpremien på flerbolig (+5,7 % y/y land) tilsier at **lavblokk-leiligheter kan prisfastsettes robustere enn bruktboligmarkedet tilsier**, forutsatt riktig utstyrsnivå.

---

## 8. Byggekostnadsindeks og kostnadsutvikling

### 8.1 BKI for boliger (tabell 08651, 2015=100, månedlig)

| Måned | Indeks | Endring y/y |
|---|---:|---:|
| 2025M09 | 154,0 | +4,8 % |
| 2025M12 | 155,1 | +4,3 % |
| 2026M03 | 155,8 | +4,2 % |
| 2026M06 | 160,2 | +4,1 % |
| 2026M09 | **160,3** | **+4,1 %** |

*Diagram: `05_bki.png`*

- **Kostnadsvekst +4,1 % y/y** (sept. 2025→sept. 2026); +60,3 % samlet siden 2015 (basisår).
- Kostnadsveksten har stabilisert seg på 4–5 % etter 2022–2023-sjokket (opptrappingsårene), men er **fortsatt dobbelt så høy som generell inflasjon** i perioder.

### 8.2 Betydning for prosjektet (kriterium 6)
- Kalkylegrunnlag for byggekostnader skal indeksreguleres til oppstartstidspunkt med BKI-serien; standardavsetning for kostnadsvekst fra kalkyletilbud til entreprisestart bør minimum svare til BKI-trenden (~4 %/år) pluss entreprenør-spesifikk risiko.
- Ved 24 måneder fra kalkyle til ferdigstillelse tilsier BKI-trenden ≈ **8–9 % indeksvekst** som må avsettes med mindre prisregulering er fastlåst.

---

## 9. Sysselsetting, inntekt og kjøpekraft

### 9.1 Sysselsetting (tabell 11618, 4. kv. 2025)

| Indikator | Verdi |
|---|---:|
| Befolkning 15–74 (bosted) | 49 596 |
| Sysselsatte (bosted) | 31 956 |
| Sysselsatte (arbeidssted i kommunen) | 30 918 |
| Sysselsettingsgrad 15–74 (bosted) | 64,4 % |
| Netto pendling (bosted − arbeidssted) | −1 038 (modest netto utpendling, 3,2 %) |

- Sandefjord er en **balansert arbeidsmarkeds­kommune** – nesten like mange arbeidsplasser som sysselsatte boende. Dette gir et stabilt etterspørselsgrunnlag lokalt (mindre avhengig av pendling til Tønsberg/Oslo enn rene sove kommuner).

### 9.2 Husholdningsinntekt (tabell 06944, 2024, median)

| Husholdningstype | Samlet inntekt (median) | Inntekt etter skatt | Antall |
|---|---:|---:|---:|
| Alle husholdninger | **801 600 kr** | 646 600 kr | 31 322 |
| Par med barn 0–17 | 1 378 800 kr | 1 064 100 kr | 5 649 |
| Par uten barn | 1 039 300 kr | 824 200 kr | 7 714 |
| Aleneboende | 460 500 kr | 372 100 kr | 13 018 |
| Enslig mor/far | 661 100 kr | 540 300 kr | 1 490 |

### 9.3 Kjøpekraft-analyse for prosjektet (dokumenterte forutsetninger)
Med dokumenterte lånepraksis-forutsetninger (5 × samlet årslønn, 15 % egenkapital – **forutsetning, ikke SSB-data**):
- Par med barn: låneramme ≈ 6,9 mill. kr → boligkapasitet ≈ **8,1 mill. kr**
- Par uten barn: ≈ 5,2 mill. → kapasitet ≈ 6,1 mill. kr
- Aleneboende: ≈ 2,3 mill. → kapasitet ≈ 2,7 mill. kr

**Konklusjon:** Rekkehus/4-roms småhus i 5,5–7,5-mil­lons­segmentet og lavblokk-leiligheter i 3,2–4,8-mil­lons­segmentet treffer kjøpekraften i de største husholdningsgruppene. Segmentet over 8 mill. kr blir smalt (bør kun utgjøre en liten andel av enhetene).

---

## 10. Flyttemønstre og framtidig etterspørsel

### 10.1 Flyttinger (tabell 09588, region 3907)

| År | Innflytting | Utflytting | Netto | Netto per 1 000 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| 2023 | – | – | – | – (kodeendring i tabellen) |
| 2024 | 3 242 | 2 705 | **+537** | 8,1 |
| 2025 | 3 362 | 2 988 | **+374** | 5,6 |

- Sammensetning 2025: netto innenlands +204, nettoinnvandring +170.
- Nettoinnflyttingen er **positiv to år på rad** med moderat styrke – støtter etterspørselen men gir ikke eksplosiv vekst.

### 10.2 Betydning for prosjektet (kriterium 7)
- Absorpsjonsmodell: ~140 nye husholdninger/år (befolkningshovedalternativ) + erstatningsbehov fra rivning/fjerning (modest) − konkurrerende nybygg (~200–250 fullførte/år i kommunen).
- **Nettolikvid konkurransebalanse:** Nybyggingsvolumet (209 igangsatte 2025) ligger tett på netto husholdningsvekst; prosjektet må derfor skille seg ut på **kvalitet/beliggenhet** for å trekke kjøpere fra eksisterende boligmasse (byttekjøpere fra 1960–80-boliger, kap. 5.2).

---

## 11. Kildedokumentasjon (alle tabeller)

Uttreksdato for alle tabeller: **2026-10-13**. API-base: `https://data.ssb.no/api/pxwebapi/v2`. Rådata: `SSB_rawdata/{tabellid}_*.json`, manifest med fullstendige URL-er: `SSB_rawdata/manifest.json`.

| Tabell | Innhold | Sist oppdatert (SSB) | Utdatafil |
|---|---|---|---|
| 05212 | Folkemengde tett/spredt (K) 1990–2026 | 2026-08-31 | 05212_sandefjord.json |
| 11805 | Folkemengde 31.12. etter alder (K) 2015–2025 | 2026-09-30 | 11805_sandefjord.json |
| 14746 | Befolkningsprognoser 9 alternativer (K) 2026–2050 | 2026-06-12 | 14746_sandefjord.json |
| 14891 | Husholdninger eierstatus (K) 2015–2025 | 2026-09-14 | 14891_sandefjord.json |
| 14897 | Eierstatus × bygningstype (K) 2015–2025 | 2026-09-14 | 14897_sandefjord.json |
| 06265 | Boliger etter bygningstype (K) 2006–2026 | 2026-09-16 | 06265_sandefjord.json |
| 06266 | Boliger × byggeår (K) | 2026-09-16 | 06266_sandefjord.json |
| 05889 | Byggeareal/igangsatte/fullførte boliger (K) | 2026-07-22 | 05889_sandefjord.json |
| 07221 | Prisindeks brukte boliger (region) 1992K1–2026K3 | 2026-10-12 | 07221_alle.json |
| 11386 | Prisindeks nye boliger 1989K1–2026K2 | 2026-09-04 | 11386_alle.json |
| 08651 | Byggekostnadsindeks boliger 1978M01–2026M09 | 2026-10-13 | 08651_alle.json |
| 11618 | Befolkning og sysselsatte 4.kv (K) 2009–2025 | 2026-02-26 | 11618_sandefjord.json |
| 06944 | Husholdningsinntekt median (K) | 2026-01-16 | 06944_sandefjord.json |
| 09588 | Flyttinger til/fra kommuner (K) 2002–2025 | 2026-03-13 | 09588_sandefjord.json |

**Diagrammer (generert 2026-10-13, reproduserbare via `generer_diagrammer.py`):**
`SSB_rawdata/diagrammer/01_befolkning_prognose.png`, `02_aldersstruktur.png`, `03_boligbygging.png`, `04_boligpriser.png`, `05_bki.png`, `06_husholdninger.png`

---

## 12. Kobling mot prosjektets ti vurderingskriterier

| Kriterium | SSB-funn som påvirker scoringen | Retning |
|---|---|---|
| 2. Utbyggingspotensial | Boligmassevekt +208/år (2025→26); knapphet på småhusalternativer | Positiv |
| 3. Beliggenhet | (SSB gir ikke stedsdata; kommuneveket: 64,4 % sysselsetting, balansert arbeidsmarked) | Nøytral-positiv |
| 6. Byggekostnader | BKI +4,1 % y/y; indeksregulering må inn i kalkylen | Negativ (kostnadsrisiko) |
| 7. Boligmarked | Synkende nybygging (209 i 2025), flatt brukmarked regionalt, nybolig-premie +5,7 % | Positiv for nybygg, forsiktig timing |
| 8. Lønnsomhet | Kjøpekraft: median par m. barn 1,38 mn. samlet inntekt → kapasitet ~8 mn. (med forutsetninger) | Positiv i definert segment |
| 9. Finansiering | Kostnadsvekst + moderat marked øker kapitalbehovet i byggeperioden | Krever buffer |
| 10. Tid/risiko | Befolkningsprognose trygg (positiv i alle 9 alternativer), men markedstiming betydningsfull | Nøytral |

---

## 13. Begrensninger og «ikke vurderbart»

1. **Lokale kvadratmeterpriser for Sandefjord** finnes ikke i SSB på kommunenivå. Regionale indekser (006) er brukt kun som trendindikator. Lokale dokumenterte priser hentes i markedsfasen fra andre etterprøvbare kilder.
2. **Igangsatte boliger for 2018–2019** mangler i uttrekket fordi spørringen da ikke inkluderte koden 0706; serien er fulgt fra 2020 (3804-koden). Prikker ingen av konklusjonene.
3. SSB publiserer ikke **konkurrerende prosjekter** eller **prosjektspesifikke priser** – dette krever fase 3-kilder (Finn/Eiendom Norge/kommunens byggesaksregister).
4. Alle 2026-tall for boligbygging gjelder **2 kvartaler (fortløpende)** – sammenlign med årsfullerelse forsiktig.
5. Rentenivå, egenkapitalkrav og lånepraksis i kap. 9.3 er **dokumenterte forutsetninger**, ikke SSB-data, og må valideres mot faktisk finansieringsvilkår (kriterium 9).

---

*Rapport generert av OpenCode 2026-10-13. Datakilde: Statistisk sentralbyrå (CC BY 4.0). Rapporten må leses sammen med hovedanalysene (`Sandefjord_Prosjektanalyse_V1.0.0.md`, `Sandefjord_Investeringsvurdering_V1.0.0.md`) når disse fullføres i prosjektets øvrige faser.*